首先從最重要的地方說起。馬來西亞的租賃合約左右結果的不是租金的金額，而是合約書上寫了什麼。理由很單純，因為馬來西亞還沒有專門規範住宅租賃的法律，所以修繕的負擔・中途解約・保證金的退還方式等論點，全都由簽署的合約書記載決定。無法套用「法律會保護到這個程度」的前提。本文將以在當地陪同找住處的立場，整理從找房到拿鑰匙的7個步驟、初期費用中會退還的錢與消失的錢的區別，以及合約書中務必要讀的7個條款。
前提：馬來西亞沒有租賃專法
首先作為前提，有件事希望您先知道。馬來西亞沒有專門規範住宅租賃的法律。租賃相關的糾紛，是依1950年契約法（Contracts Act 1950）這個一般契約規則，以及當事人簽署的合約書記載來判斷。也沒有設置只處理租賃的專門審裁處（裁決糾紛的行政機關）。
想制定住宅租賃法（Residential Tenancy Act）的討論本身持續數年，2026年8月上議院（Dewan Negara）中住房與地方政府部的副部長答詢表示「法案正在最終調整中」。不過2026年8月時點，法案尚未提交下議院（Dewan Rakyat），也未成立（提交的時期也未定）。「聽說快要有保護承租人的法律了」這種說法從數年前就重複出現，因此把現在的合約用現在的規則來保護，才是安全的想法。
相關的法律有1950年特定救濟法（Specific Relief Act 1950）與1951年扣押法（Distress Act 1951）。前者第7條(2)規定，租賃結束後承租人仍繼續居住時，出租人「非經法院程序」不得行使取回占有的權利。也就是說屋主不能自力把承租人趕出去（不過關於更換鎖頭或切斷水電本身，條文中沒有寫，將其視為違法只停留在律師等的解釋）。也就是說並非「完全沒有保護的法律」，但修繕・解約・保證金等日常的論點沒有被涵蓋。填補那裡的就是合約書的記載。
初次來的人最先困惑的，就是這種「合約書就是一切」的感覺。在某些國家，即使合約書寫了一些不利的內容，法律也會覆蓋過去，但在馬來西亞不會如此。反過來說，簽名之前有相當多的部分可以談。我們陪同時，也會花時間在「這個請他們寫進去」「這一句請他們刪掉」的往來上。
到簽約為止的流程（7步驟）
馬來西亞的租賃合約，與「先提出申請書等待審核」的流程順序不同。先付錢把房子押下來，之後才製作合約書是基本形式。
傳達條件、縮小物件範圍
把預算・入住時期・人數・希望區域・房間數告訴房仲。若學校已定，把通學時間當作最優先條件會比較好縮小。
看屋
即使是同一棟公寓，每間房的家具與設備狀態也完全不同。不要只憑照片決定，連衛浴・冷氣・紗窗・排水的氣味都要看。
簽署 Offer Letter、支付訂金
用 Letter of Offer（相當於申請書的文件）確定租金・期間・入住日等條件，支付 Earnest Deposit（訂金）把房子押下來。物件在此確保。
備齊文件
護照、居留許可（簽證）影本、在學證明或在職證明等，透過房仲提交。合約書會用這些資訊製作。
簽署 Tenancy Agreement、支付剩餘費用
承租人・出租人・見證人在租賃合約書上簽名。基準上從 Offer Letter 約1〜2週會進到這個階段。保證金與預付租金的餘額也在這個時間點。
領取鑰匙與交屋確認
把物品清單（Inventory List）與實物核對，抄錄水電的錶數。做過這個確認的記錄，會保護退租時的保證金。
為合約書繳納印花稅
簽名後30日內繳納印花稅（Stamp Duty）。沒有繳納印花的合約書，在法院不會被當作證據。
專門用語我們以1行為單位整理。Letter of Offer（要約書）＝承租人提出條件把房子押下來的文件。Tenancy Agreement＝租賃合約書的本體。Earnest Deposit＝為了確保物件的訂金。Inventory List＝入住時房內家具・家電・鑰匙的清單。Stamp Duty＝對文件課徵的印花稅。
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| 項目 | 馬來西亞 | 日本（參考） |
|---|---|---|
| 禮金 | 沒有 | 多半有 |
| 續約金 | 習慣上沒有 | 多半有 |
| 保證金 | 租金2個月是慣例 | 1〜2個月 |
| 仲介費 | 習慣上由出租人支付 | 多半由承租人支付 |
| 連帶保證人 | 通常不需要 | 保證公司很普遍 |
| 家具・家電 | 附家具的物件是主流 | 自己準備 |
| 專門的租賃法 | 沒有 | 有租地租屋法 |
| 合約書的語言 | 英語 | 日語 |
| 中途解約 | 沒有條款就不可 | 一般有通知期間的規定 |
初期費用的明細｜會退還的錢與消失的錢
初期費用一般的基準是租金的約3.5〜4個月＋印花稅等實際費用。不過比起記住金額，用「是會退還的錢，還是消失的錢」來分開理解更實用。同樣是3.5個月，性質不同交涉的餘地也不同。
| 項目 | 基準 | 退租時會回來嗎？ |
|---|---|---|
| 訂金（Earnest Deposit） | 租金1個月 | 多半充當預付租金 |
| 保證金（Security Deposit） | 租金2個月 | 會回來（損壞部分扣除） |
| 水電的保證金（Utility Deposit） | 租金0.5個月 | 會回來（未付部分扣除） |
| 預付租金 | 租金1個月 | 不會回來（第一個月的租金） |
| 印花稅 | 依年租金 | 不會回來 |
| 門禁卡・鑰匙 | 實際費用（每1張數十〜數百令吉） | 依物件視為保證金 |
※以上都是市場慣習，馬來西亞沒有規定租賃保證金上限的法律。條件會因物件・屋主・合約期間改變。金額的基準請一併參考吉隆坡的租金行情。
印花稅在2025年1月改變了計算方式
初期費用中需要注意的是印花稅。2025年1月1日以後簽訂的合約，是把年租金除以 RM250（或其零頭）得到的單位數，再乘以依合約期間的金額來計算。1年以下是 RM1.00，超過1年到3年以下是 RM3.00。這筆印花稅依馬來西亞法律規定由承租人繳納（合約書副本的部分由出租人負擔）。
租金 RM3,000 的物件年租金是 RM36,000。除以 RM250 得到144單位，1年約就是 RM144，2年約每1單位是 RM3.00 所以是 RM432。即使租金相同，拉長合約期間印花稅總額就會上升，因此決定期間時一起確認會比較安心。
這裡要注意的是，「年租金 RM2,400 以下免稅」的扣除在2025年1月1日已經廢止這一點。以這個扣除為前提的舊解說現在仍然很多，因此在其他網站試算金額時，請確認資訊的時點。計算・繳納期限・轉為自行申報制（STSDS）等實務面，在吉隆坡的租金行情的文章中詳細整理。
※稅制・稅率可能修訂。以上是2026年8月時點確認的內容。實際的繳納金額與手續，簽約前請向 LHDN（馬來西亞內陸稅收局）的官方資訊，或房仲・律師確認。
仲介費由誰支付
在馬來西亞仲介費由出租人（屋主）支付是市場慣習。監督不動產業的政府機關（BOVAEP）公布的報酬表（Seventh Schedule）中，規定合約期間3年以內的租賃仲介，上限是月租金（gross rental）的1.25個月，最低額則是租金1個月。不到1年的合約可以按日計算。
不過有2點要注意。一個是這個上限表明記不適用於服務式公寓或服務式辦公室等類似物件。另一個是上限表只寫「由委託人支付」，並未規定由出租人還是承租人負擔。慣習是出租人負擔，但無法確認有根據能斷定法律禁止向承租人請求。收到費用請求時，請當場確認是誰支付的合約。
租金要課服務稅嗎
這裡不用擔心。作為住宅承租時的租金不課服務稅（SST）。2025年不動產的租賃・租約被納入服務稅的課稅對象，但當時的官方公報明記「住宅（housing accommodation）的租賃除外」。而且這個「住宅」的定義，條文中寫明包含 SOHO・服務式公寓・服務式共管公寓・住宅套房。留學期間常租的形態，明確地落在非課稅那一側。會退還的保證性押金也不課稅。
另一方面不動產仲介業的服務要課稅。若合約是由承租人負擔仲介費，這部分也要算進去（稅率可能修訂，請以帳單的明細確認）。掌握「租金非課稅、仲介費課稅」這個不對稱，看估價時就不會混亂。
為了防止糾紛想確認的7個條款
這裡是最想傳達的地方。Tenancy Agreement 用英文寫有10〜20頁，全部精讀並不實際。容易產生糾紛的，大致集中在以下7個地方。簽名前，建議至少這7項用自己的眼睛確認。我們也附上實際合約書中使用的英文說法。
① 小修繕的負擔界線（Minor Repair）
The Tenant shall bear the cost of minor repairs not exceeding RM___ per item.
每1件到一定金額為止的小修繕由承租人負擔，超過就由出租人負擔的界線。實務上多半設定在每1件 RM150〜300 左右，但這不是法律規定的金額，而是由合約決定的交涉事項。留空白就簽名，自己要負擔到哪裡就會搞不清楚。請務必看有沒有填入金額。
② 冷氣的清洗・維修負擔
The Tenant shall at their own expense service and clean all air-conditioning units at least once every six (6) months by a recognized technician.
馬來西亞一整年都用冷氣，因此以承租人負擔、指定期間來義務化定期清洗的條款很常見。壓縮機或電路板的故障多半由出租人負擔，但冷媒補充與化學清洗（Chemical Wash）的負擔者，各資訊來源的處理方式不同。各家解說一致的只有「因疏於定期清洗而導致的故障由承租人負擔」這一點。清洗的收據請保存好。
③ 一般耗損不是承租人的錯（Fair Wear and Tear）
…in good and tenantable repair and condition, fair wear and tear excepted.
fair wear and tear excepted＝「因一般使用造成的劣化除外」這一句。只要有這一句，因日常使用產生的劣化，承租人就不需要負擔更換費用，馬來西亞的律師事務所也這樣解說。用了5年的冷氣效能下降是一般耗損，丟東西把室外機砸破是損壞——就是這條界線。請確認有沒有這一句。
④ 中途解約的條款（Break Clause）
Either party may terminate this Agreement after the expiry of twelve (12) months by giving two (2) months' written notice.
沒有這個條款，中途解約原則上就是違約。不只保證金拿不回來，還可能被請求剩餘期間的租金。一般是「最少住◯個月＋提前◯個月書面通知可解約」的形式，但通知期間依資訊來源在1〜3個月之間分散，沒有能說「這是標準」的數字。合約書寫的天數就直接成為規則。
⑤ 調職・回國用的解約條款（Diplomatic Clause）
…in the event the Tenant is transferred out of Malaysia or the Tenant's employment is terminated…
因調職或僱用終止而要離開國家時可以解約的條款。外派人員的合約會使用，但不是「馬來西亞的標準配備」而是交涉事項，一般的範本中沒有。屋主不答應的情況，或以加入這個條款為代價而重新檢討租金的情況也有。留學的話，交涉把「提前結束學業的情況」納入啟動事由，比較符合實務。
⑥ 保證金的退還期限
The Deposit shall be refunded within fourteen (14) days from the date of expiry of this Agreement.
馬來西亞沒有規定保證金退還期限的法律。14日・21日・30日這些天數全都是合約上的約定。也就是說合約書若沒有寫天數，就不存在「何時之前退還」的承諾。這裡請務必請對方填入天數。同時加入「若要扣除須提示明細與收據」這一句，退租時的討論就會具體。
⑦ 是否附上物品清單（Inventory List）
…as listed in the Inventory attached hereto as Annexure A, duly signed by both parties.
在保證金的爭議中，最有效的就是這份附件。把家具・家電・鑰匙的數量與狀態列成清單，雙方簽名後附在合約書上。同時，在搬進行李之前，請用有日期的照片或影片把所有房間拍下來。光是把既有的損傷拍下來，退租時就能證明「這是原本就有的」。與年幼的孩子一起住時，牆壁・地板・沙發等容易產生損傷與髒污的地方，特別要拍得仔細會比較安心。拍好的照片請在入住後盡早用郵件等寄給房仲或屋主，留下對方已收到的記錄會更確實（若合約書有規定瑕疵的通報期間，請在該期間內寄出）。
我們陪同時一定會花時間的就是這個⑥與⑦。保證金的事情，不是在退租時才吵，而是由入住那天留下多少記錄來決定結果。照片不是要「讓房間看起來漂亮」，而是要拍到看得出損傷與污漬。
還有一點，合約書請務必自己收1份保管。繳納印花的證明副本也一起。開銀行帳戶時可能被要求提供地址證明，CIMB 在官方網站舉出「已繳納印花的租賃合約書（stamped Tenancy Agreement）」作為地址證明的例子（必要文件因銀行與居留許可的種類而異，開戶前請以各行的官方說明確認）。很多人以為「沒有帳戶就租不到房子」，但順序其實相反，合約書在前。
簽約前要準備的文件（依居留許可）
首先希望您知道的是，馬來西亞的當局並未以法令規定「租賃合約所需的文件」。被要求的文件是屋主方的信用確認，不是政府的要件。所以每個物件的要求都不同。
另一點，孩子留學時容易被忽略的是「由誰簽約」。馬來西亞依1971年成年年齡法，成年是18歲（第2條），1950年契約法第11條承認達到成年者的締約能力。也就是說18歲以下的孩子原則上不能成為租賃合約的當事人，合約的名義會是家長（大學生等成年的留學生可以用本人名義簽約）。
而且法律上並沒有因為是外國人就一律限制租賃合約。會因持有哪種居留許可（準證）而改變被要求的文件。對外國人的限制是設在「購買不動產的情況」，沒有確認到限制承租本身的規定。不過即使制度上能租，因屋主個人的判斷或審核標準而被拒絕本身還是會發生（這不限於特定國籍）。
| 居留許可 | 常被要求的文件 |
|---|---|
| 學生準證（大學生等成年本人） | 護照、學生準證、學校的入學許可書或在學證明、支付能力的證明、保證人（被要求時） |
| 學生準證（未成年的孩子） | 除了孩子的護照・學生準證・在學證明，合約的名義會是家長（家長的護照・居留許可・支付能力的證明） |
| 家長的陪同準證 | 護照、陪同準證、擔保人（孩子的就讀學校等）的文件 |
| 工作準證 | 護照、工作準證影本、在職證明、最近的薪資單 |
| MM2H | 護照、MM2H 的核准函、資金的證明 |
※以上是當地實務中常被要求的文件，不是法令上的要件。內容會因物件・屋主，以及客戶的狀況改變，實際需要的文件請個別確認。居留許可的申請本身請見馬來西亞的簽證種類。
保證金拿不回來時，該找誰
這裡資訊很少，而且是流傳著錯誤說明的論點，因此我們明確說明。
首先，拿不回來的情況中最多的是以「退租時的重新粉刷（repainting）費用」被扣除的模式。住了數年後的全面重漆屬於一般耗損、應由出租人負擔，有這樣的解說；另一方面，合約書若寫了「退租時重新粉刷」就可能有效。所以③的 fair wear and tear 與⑦的物品清單才會發揮作用。
在此之上，是討論無法解決時的出口。租賃的保證金糾紛，馬來西亞的消費者索償審裁處（TTPM）無法處理。1999年消費者保護法在其第2條(2)(d)規定，關於「土地或土地上的權利」本法不適用，規定審裁處管轄的第99條(1)也置有土地相關請求的排除。有文章說明「可以向消費者審裁處申請」，但與法令的條文矛盾。給住宅購買者的審裁處，對象是購買者與開發商之間的糾紛，也無法使用。
實際的出口是推事法庭（Magistrates' Court）。請求金額在 RM5,000 以下可以使用小額索償（Small Claims）的程序。這個程序有2個特徵。一個是能成為原告的只有個人（法人不能成為原告）。另一個是不能委任律師——不是「沒有律師也可以」，而是規則禁止委任代理人。超過 RM5,000 的請求會變成一般的民事訴訟，推事法庭能處理的是到 RM100,000 為止。
這裡做一個實務上重要的計算。租金 RM3,000 的物件保證金2個月是 RM6,000。在這個時點就超過小額索償的範圍（RM5,000 以下）。也就是說「用小額索償能拿回來」這種說法成立的，是租金大致在 RM2,500 以下的情況。在那之上的租金帶，只能用「不會起糾紛的合約書與入住時的記錄」來保護——這是實際的結論。
※訴訟程序的分類・費用・管轄可能修訂。實際考慮法律手段時，請務必諮詢當地的律師。
不到1年的短期居留怎麼租
馬來西亞一般的租賃是1年約或2年約，這與短期留學或「想先試幾個月」的希望不合。停留在「最少1年」這個說明的資訊也很多，但實際上選法如下。
3個月前後的話，不是租賃而是服務式公寓或附家具的短期居留物件比較實際。租金會偏高，但初期費用輕，也沒有合約的綁定。如前所述，服務式公寓的租金也被分類在服務稅非課稅那一側。6個月到1年的話，也有分租（一戶由多人分租的個人房間）這個選項。也看得到保證金壓在1個月左右的招租，但條件因物件差異很大。
簽1年約之後請對方加入④的中途解約條款也是一招，但屋主答不答應要看物件。居留期間還抓不準時，先進入短期居留型，等居住區域與學校固定後再轉為年約這樣的兩段式，我們感覺結果損失較少的情況較多。居留天數的制度面在馬來西亞的長期居留中整理。
外國人容易絆倒的5個地方
1. 付訂金之前，先確認那是什麼錢
訂金是充當預付租金，還是另外計算、因自己的因素未簽約時不會退還——處理方式因物件而異。付款前請用書面確認。
2. 不要只用租金比較
在公寓中，也有與租金分開、把管理費與停車費列為承租人負擔的合約。另外管理費與修繕基金的支付義務，依2013年分層管理法（第25條・第52條・第60條＝會因管理階段而條文不同）法律上是在所有人。即使合約書寫由承租人負擔，管委會請款的對象仍是屋主。請確認實際由誰支付。
3. 商業地目的物件水電費會變高
服務式公寓或 SOHO，外觀是住宅但土地的分區是商業用的物件也有。這種情況水電會變成商業費率，比住宅分區的物件水電費有偏高的傾向。看屋時先問是住宅分區還是商業分區，入住後收到帳單才不會嚇到。
4. 先知道屋主賣掉物件的風險
這是不太為人所知的論點。馬來西亞的國家土地法典規定，免登記的租賃合約，除非在權狀上有背書（endorsement）保護，否則屋主賣掉物件時不拘束新屋主。3年以下的 tenancy 不需要登記，因此多數合約都屬於這個狀態。在有可能出售的物件，交涉請對方在合約書寫明出售時的處理，或確認能否辦理背書，就有意義。
5. 不要只憑1篇個人部落格判斷
如本文所見，印花稅在2025年改變了計算方式，服務稅在2025年把租賃納入課稅對象。數年前的經驗談，金額的部分就直接過時了。與制度相關的數字，請務必看資訊的時點。
常見問題
馬來西亞的租賃合約一般簽幾年？
1年約或2年約很常見。在馬來西亞，合約期間3年以下的稱為「tenancy」，因為不需要土地登記所以手續簡單。超過3年的合約會被當作 lease，需要用國家土地法典規定的格式（Form 15A）向登記處或土地局登記。另外對合約書課徵的印花稅，合約期間越長每1單位的金額越高，因此2年約的印花稅總額會比1年約高。
在馬來西亞租房，初期費用需要多少？
依慣習，保證金（租金2個月）・水電的保證金（租金0.5個月）・預付租金（1個月）合計租金的約3.5個月，再加上印花稅與門禁卡的實際費用，是一般的基準。為了押下物件先付的訂金，多數情況會充當這筆預付租金。不過這些不是法律規定的金額，終究是市場慣習。馬來西亞沒有規定租賃押金上限的法律，因此條件會因物件與屋主改變。
可以在合約期間中途解約嗎？
合約書若沒有寫中途解約的條款（break clause），中途解約原則上就是違約。不只保證金拿不回來，還可能被請求剩餘期間的租金。馬來西亞沒有保護承租人的租賃專法，因此能否中途解約由合約書的記載決定。居留期間抓不準時，簽名前需要交涉把「提前幾個月通知可解約」加入條款。
持學生簽證（學生準證）也能在馬來西亞租房嗎？
可以租。馬來西亞的當局並未以法令規定「租賃合約所需的文件」，被要求的文件只是屋主方的信用確認。學生準證的情況，除了護照・學生準證・學校的入學許可書或在學證明，還可能被要求支付能力的證明或保證人。不過依1971年成年年齡法成年是18歲，1950年契約法第11條承認達到成年者的締約能力，因此18歲以下的孩子合約名義會是家長。並非因為是外國人就一律被限制，而是依持有哪種居留許可改變必要文件，這樣理解會比較清楚。
主要參照來源（2026年8月時點確認）
本文關於制度・稅・法令的記述，依據以下第一手資訊。金額與制度可能修訂，實際簽約前請向最新的官方資訊，或房仲・律師確認。
- 印花稅的稅率・繳納期限・納稅義務人／馬來西亞內陸稅收局（LHDN）「印花稅課徵指引（第一附表）」、1949年印花法 第一附表 Item 49(a)・第33條・第三附表、2024年財政法（Act 862）、LHDN「印花稅自行申報制度（STSDS）」
- 住宅租賃服務稅的非課稅・仲介業的課稅／馬來西亞關稅局（RMCD）刊載的服務稅規則及其修正官方公報、服務稅的官方FAQ
- 不動產仲介報酬的上限／估價師・鑑價師・不動產仲介・物業管理師委員會（BOVAEP）公布的報酬表（Seventh Schedule / Rule 48）
- 適用於租賃的一般法・專法的欠缺／1950年契約法、1950年特定救濟法、1951年扣押法、關於住宅租賃法案的2026年8月國會答詢與報導
- tenancy 與 lease 的區別・登記／馬來西亞國家土地法典（關於租賃與租賃權的規定）
- 管理費・修繕基金的支付義務人／2013年分層管理法（Act 757）第25條・第52條・第60條
- 小額索償程序與管轄／2012年法院規則 第93號命令（小額索償程序）、1948年下級法院法 第90條、馬來西亞司法機構（kehakiman.gov.my）的民事程序說明
- 締約能力與成年年齡／1950年契約法 第10條・第11條、1971年成年年齡法 第2條
- 消費者索償審裁處的管轄／1999年消費者保護法 第2條(2)(d)・第99條(1)